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股票开市时间香港富商分羹内地房地产红利:买卖高息债券 在

发布时间:2020-08-01 05:34   来源:原创    作者:本站

例如,泛海系在今年3月中旬从公开市场购买了中国恒大票息介于11.5%~12%的美元债券,债券本金为2500万美元,而其所付出的代价则仅为1690万美元;今年3月份下旬,泛海系进一步收购了中国恒大票息介于11.5%~13.75%的美元债券,债券本金为8450万美元,而其所支付的代价只有5720.5万美元。

据记者查询统计,2019年11月份以来,汇汉控股、泛海集团、泛海酒店通过一级市场认购、二级市场购买的方式,迄今已累计耗资29.46亿港元继续增持了高息美元债,这些债券本金为34.3亿港元。

与此同时,期间泛海系也出售了此前持有的部分票息较低的中资美元债,以调整其债券持仓结构。另据记者查询统计,2019年10月下旬以来,泛海系已先后出售了所持逾10亿港元融信中国、当代置业、佳兆业集团等红筹地产商发行的美元债券。

这几笔中资美元债的出售,让泛海系获益颇丰,其由此确认的出售收益就达到了1亿港元左右。

至2019年9月末,泛海系持有这些债券的投资成本为172.4亿元,2019年11月份至今继续净买入约20亿港元后,目前其对这些高息美元债的累计投资已超过190亿港元。

收购北京土地闲置十年

红筹地产商的高息融资,以及中资美元债在二级市场的大幅下跌,已让泛海系赚取了大笔利息和投资收益。除此之外,泛海系还直接在中国内地参与了房地产项目开发。

2019年7月份,位于北京城市副中心——通州区的一个核心住宅项目开始预售,仅2个月时间,该项目的合约销售额就超过了7亿元。

这是由泛海集团间接持股50%的北京黄海房地产开发有限公司(以下简称“黄海房地产”)开发建设的东湾项目,总建设规模达到了24.81万平方米。东湾项目是泛海集团名下少量的房地产开发项目之一。

黄海房地产在2019年7月份及2020年3月份先后取得了东湾项目部分房源的预售许可,批准预售717套房源,批准预售面积7.23万平方米,批准销售价格接近7万元/平方米。

而据记者了解,东湾项目24.81万平方米建筑规模里,其中规划建设的6栋住宅楼面积为9.53万平方米,按照该项目批准销售价格7万元/平方米计算,仅住宅部分的总货值就高达70亿元。此外,东湾项目还规划建设了2栋商务办公楼,商业及办公面积约为5.63万平方米。

泛海集团早在2007年收购取得了黄海房地产44%的股权,其当时支付的收购对价为1.533亿港元。此后,泛海集团对黄海房地产的持股比例,进一步增加至目前的50%。

当时东湾项目的土地面积为5.2万平方米,计容建筑面积(地上建筑面积)为9.13万平方米。泛海集团收购东湾项目开发权益时所约定的重要条件之一,即该项目的计容建筑面积调整到18.79万平方米,相比之前将增加一倍以上。

根据记者查询北京市相关备案信息,黄海房地产开发的东湾项目在建筑控制规模这一指标上,确有大幅增加。

2012年,东湾项目备案信息显示其建筑控制规模为15.65万平方米,2017年则增加到目前的24.81万平方米,而黄海房地产在2004年获得东湾项目地块时,其规划总建筑面积不到11.38万平方米。

当初泛海集团从俊星集团收购了东湾项目的开发权益,俊星集团由自然人余乃储实际控制,这是一位在北京有过少量投资的地产商。彼时全资持股黄海房地产的俊星集团,引入了泛海集团。

而在2001年黄海房地产设立之初,该公司由徐光、曹仲川、马利国这3名自然人出资,无从知晓他们通过何种方式获得了如此庞大的开发土地。根据记者查询了解,黄海房地产在2004年签订土地出让合同时,所支付的土地出让款仅为1718万元,并约定在2005年动工、2007年竣工。

因此,东湾项目之前亦被国土部门列为闲置土地。泛海集团在2007年介入该项目后,其原本拟定的开发计划仍然几度延期,迟至2017年才实际动工。

目前,泛海集团及俊星集团各自持有东湾项目50%的开发权益,但此前俊星集团向该项目投入的开发资金,相当一部分实际上来自于泛海集团拆借的资金。其中,2015年,由余乃储提供担保,泛海集团向俊星集团贷款2.8亿港元,用于后者对黄海房地产的注资。

《中国经营报》记者已向汇汉控股、泛海集团方面求证了解东湾项目闲置多年、建筑控制规模大幅增加的原因,以及是否由其承担主要的开发资金,截至发稿,对方未予回应。

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